房地产实务咨询解答

（注：以下咨询解答均来源于新京报约稿，由杨志刚、朱寿全律师解答）

第一部分：业主自办产权证

答： 根据《最高人民法院关于审理商品放买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 18 条规定：由于出卖人的原因，导致买受人不能及时（约定期限内、法定期限内）办理房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。刘小姐所讲的的补充条款“开发商只是予以配合，其他一切责任由业主自己承担” 就属于特殊约定，这一条款可能会使开发商逃避因其原因导致业主不能及时办理产权证的违约责任，因此，这样的补充协议不能签。

    另外，虽然刘小姐曾经委托开发商代办产权，但是开发商也只是基于授权才能够代为业主办理产权登记的，所以当刘小姐现在想自己办理时，完全可以用书面通知的方式撤消对开发商的授权，结束双方之间的委托代理关系，而不需要另行签订补充协议。

答：从新版商品房买卖合同示范文本中可以看出，在办理产权证的方式上，业主可以有两种选择：一个是委托开发商、代理机构或律师等代为办理；另一个是和开发商 共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记 。目前业主较多选择第一种方式，其优点是可以免去业主的奔波之苦，但代价是要向代理人支付一定数额的代理费。

    从上面的分析可以知道，王先生在自己即将出国之前，完全可以将办理产权证的事项委托给可以信赖的代理人代为办理。王先生在确定代理人选之后，需要做的就是和代理人签订委托代理合同并向其出具授权委托书。不仅要在授权委托书上写清楚委托事项和授权范围，更重要的是，由于王先生要出国几年，所以最好对委托代理合同和授权委托书进行公证，以证明授权委托意思表示的真实有效。

答： 所谓“办大产权”，就是 3 月 15 日开始实施的新版商品房买卖合同示范文本第二十条所指的 “初始登记”，没有初始登记，业主也就无法进行转移登记，即办理“小产权”。陈女士所讲的这种情况属于由于开发商的原因导致业主不能及时办理产权证，无论是新版商品房买卖合同示范文本，还是之前的旧版合同示范文本，对此情况都有涉及，业主在签订合同时一般会按合同条款的提示对相应的违约责任加以约定。开发商的资产被查封后可能有两种结果：一是开发商不能及时了结诉讼使法院尽快解除查封，从而导致业主无法办理产权登记；另一种是开发商的资产查封虽然被解除了，但还是导致业主的产权登记超过约定时间的。无论是那一种结果，业主都可以按照合同相应的约定以及相关法规，或者要求开发商退房并赔偿损失，或者根据产权登记延迟时间向开发商主张违约金。另外，开发商的资产被法院查封前业主已经收房的，业主可以在退房前继续使用房屋。

第二部分：如何认识开发商对购房业主进行的赠送行为

1 、赠送花园

答：所谓的赠送花园实际上是将小区的一部分绿地的使用权划分出来交由一层住户使用、管理。我国现在实行土地使用权证与房屋所有权证两证合一的制度，而土地使用权在房屋所有权证书中不作具体面积标注，因此即使开发商在合同中与购房者约定赠送花园，该花园也不能办理相应的证书。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》，开发商在楼书中赠送花园的允诺对刘女士订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定都有重大影响，因此开发商在楼书中关于赠送花园的允诺应当认定为商品房买卖合同的有效内容。据此，开发商在合同补充协议中约定的“广告宣传资料只作参考，不作法律依据”与最高院司法解释有关内容明显相悖，应认定为无效条款。

    对于刘女士来讲，她可以要求开发商履行承诺，交付约定面积的花园。为预防开发商的这种赠送陷阱，业主应当在购房前注意收集并保存好开发商的销售广告和宣传资料，更重要的是要在购房合同中对开发商的赠送花园承诺作出明确约定，不仅要约定花园的位置、面积，还要约定开发商违约时应承担的赔偿金等违约责任，以更好的督促开发商兑现承诺。

答 : 赠送阁楼，实际上是 开发商用 “ 赠送 ” 的促销手段，以一定比例将顶层加价后出售，因此，消费者购买 “ 赠送 ” 了阁楼的顶层，其实还是自己掏钱变相买了阁楼。由于阁楼不同于普通楼层，在购买带阁楼的商品房时，应当从以下三个方面考虑来保证自己的利益不受侵害：

  1 、就阁楼的产权登记问题同开发商在合同中进行约定。一方面，阁楼等于或高于 2.2 米的部分应计算其建筑面积，这部分面积应要求开发商保证能够进行产权登记；另一方面，对于阁楼中虽然低于 2.2 米，但有使用功能的部分，也要在房屋权属登记中明确其相应权利的归属，以避免将来引起其他业主的争议。

  2 、在签订合同前对于楼梯等配套设施、装修程度以及防水处理问题要问清楚，然后将开发商的承诺写入合同。实践中，有些楼盘的阁楼与成品房的交房标准有较大差距，还有一些楼盘顶层与阁楼之间的楼梯需要购房者自行购买或另外付款，购房者一定要在合同中把这些问题约定清楚。

  3 、在合同中明确约定开发商不能兑现有关阁楼的承诺时应承担的违约责任， 以更好的督促开发商兑现承诺，切实履行合同。

答 : 开发商所讲的“赠送不保质量”是不正确的。 装修和家电虽然是赠送的，但开发商仍应承担相应的瑕疵担保责任，因开发商促销赠送的物品存在质量问题，而导致业主受到物品故障的损失，该损失属于民法的直接损失，开发商应当承担 “ 修理、重作、更换 ” ，或 “ 赔偿损失 ” 的民事责任。但是，由于是赠送品，赠与物的瑕疵担保责任低于出卖物的瑕疵担保责任，更低于违约责任。如果要求赔偿损失，只能由开发商在发生故障赠品的市场价值以下适当合理给予一定经济赔偿。

    另一方面，业主还可以在赠送的装修和家电出现问题后向装修单位和家电提供商要求承担质量保证责任。无论是装修还是家电，都有一定期限的质量保修期，装修单位要对其装修工程，家电提供商要对其提供的家电产品承担质量保证责任。业主接受了赠送，那么开发商对赠送品所有的权利也一并转移给了业主，这其中就包括向装修单位、家电提供商的质量责任的追索权。

    作为业主，在购房时应从以下四个方面防范所谓的赠送精装修陷阱：

    第一，在商品房销售合同签订时，把精装修条款作为开发商应当提供的附属设施加以约定，而避免使用赠送的字样。“羊毛出在羊身上”，表面是赠送，开发商一定会在商品房的售价上找到平衡，因此赠送实际上就是买卖；

    第二、 一定要注意签订合同关于精装修部分的细节，尤其是涉及装修所采用的相关产品的名称、规格、型号、颜色、档次或单价等直接关系到产品价格或质量的条款，作为处理纠纷的依据；

    第三、注意开发商在约定精装修部分时所使用的隐蔽性条款，例如：在约定了装修产品或装修材料之后，往往有一句 " 如果在装修时购买不到该产品，开发商有权用同档次、同品质的产品或材料替换 " ，该约定并未注明所替换的产品或材料占全部产品或材料的百分比，这样的条款就成了精装修约定中的陷阱。如果没有约定替换品的替换率，很可能会让开发商有空子可钻。

    第四、开发商向业主交付房屋时，业主不仅要对赠送的精装修进行验收，还应当向开发商索要涉及精装修项目的有关凭据，比如房屋装修合同、家电购买发票、质量保修单、使用说明书等等。

答：《 中华人民共和国户口登记条例 》第三条规定：户口登记工作，由各级公安机关主管。因此， 户籍登记的审批管理工作只能由公安机关按照有关规定负责办理， 作为开发商，是没有权力赠送户口的。

    方女士所提的情况，一般发生在北京市郊区一些规划小城镇内的房地产项目的销售过程中。在北京市规划试点小城镇内开发建设商品房的开发商为了促销需要，常常在楼书、广告或者口头上承诺给购房者办理北京市户口。 实际情况是，《 北京市郊区小城镇建设试点城镇户籍管理试行办法 》规定，北京市外来人口只有在 购买标准不低于二居室的商品房，并且在平原地区试点城镇投资 50 万元人民币以上或者在山区以及其他边远地区试点城镇投资 25 万元人民币以上兴办实业之后，该投资个人及其共同居住的直系亲属 才可以申请办理北京市试点小城镇的户籍登记。根据这一规定，外省市人员单单购买房屋是不具备办理北京市户口条件的，而且即使符合申请 办理北京市小城镇户口登记 条件的 ，也应由申请人本人到市政府确定的小城镇户籍办公室提出申请办理。 因此，购房者面对开发商买房赠送户口的承诺，一般不要轻易相信，如果确有办理户口的需要，也要在购房前到公安机关的户籍管理处或找律师等专业人士进行政策、法规咨询，在满足要求条件后自行申请办理户籍登记。

    当事人具备了申请办理北京市试点小城镇的户籍登记条件后，不通过开发商就能办理，而如果条件不具备，开发商即使有承诺也不能办理。因此，开发商所谓的赠送户口承诺只是一个空头支票，建议购房者不要和开发商在商品房销售合同中对赠送户口问题进行约定，以避免开发商借此抬高销售价格。

答：我国在住房制度改革中主要采取了二种方式，一是公房的优惠出售。二是单位职工内部集资建房。单位职工内部集资建房，是在公租房向商品房过渡的过程中出现的，是很多单位进行住房建设所采取的方式。享受参加单位内部集资建房一般是以职工的劳动关系和职工夫妻双方享有的住房福利为条件的，因此，通过集资建房取得的房屋是否属于夫妻共有财产，要具体情况具体分析，依据《婚姻法》、《关于深化城镇住房制度改革的决定》等法律法规和国家的房改政策，案例中如果男方在婚前自己出资付清了房款，并已经取得了房屋实际开始使用，那么即使在婚后才取得房产证，该房屋也应属男方婚前财产。

答：《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”根据这一规定，虽然合同中没有约定入住时间，但承租人可以随时要求出租人在合理期限内将房屋交付使用，而不需要推迟很久才能入住。

答 : 2004 年出台的《经济适用住房管理办法》第二十条规定了申请购买或承租一套经济适用住房的家庭所应符合的条件： 1 、有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象； 2 、无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭； 3 、家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准； 4 、市、县人民政府规定的其他条件。从中可以解读出购买经济适用房所必须具备的两大要素：一个是没有住房或住房困难，另一个是收入较少且底于规定标准。因此，已经拥有一套商品房的家庭一般不具备购买经济适用房资格。

答：《中华人民共和国合同法》 第七十七条 规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”因此，只要和开发商能够协商一致，就可以将您的权利和义务转让给第三人。按规定商品房买卖合同应当到房管部门备案，合同主体变更以后，应当重新到房管部门办理备案手续。

答：楼房停建，虽然签订了内部认购书，也无法签订购房合同。在这种情况下，可以根据法规和认购书约定追究开发商责任。首先，由于预定房子交的是订金而不是定金，所以只能要求开发商退还订金而不能像定金条款那样要求开发商双倍返还。其次，您如果和开发商在认购书中约定了相应的违约责任，可以要求开发商在返还订金的同时承担违约责任，如果没有约定违约责任，可以要求开发商赔偿因支付订金而损失的利息。

答：根据 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十七条的规定 ，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。　

答：在你已婚情况下，以你的名义贷款但买房的首付款且贷款后的还款却全部由你父母支出，以后有可能出现你父母的共有财产与你的夫妻共同财产纠纷，因此有必要以签订协议的方式将实际情况加以说明问题，并就有关约定予以明确。该协议最好让你的老公也签字。