苏某诉张某房屋转让合同案

【标题】 苏某诉张某房屋转让合同案
【审判程序】 一审
【裁判法院】 北京市朝阳区人民法院
【文书制作日期】 1999/06/30
【裁判文书类型】 判决书
【内容分类】
【文号】 (1999) 朝民初字第 216 号
【题注】
【正文】     

     北京市朝阳区人民法院民事判决书

（１９９９）朝民初字第２１６号

     原告苏某，女，１９３４年３月２８日出生，汉族，中国医学科学院退休教授，现住北京市朝阳区安慧里四区４楼１７０２号。

     委托代理人（略）

     被告张某，男，１９４２年３月２１日出生，汉族，日本香山贸易株式会社北京办事处首席代表，现住北京市海淀区白石桥路４６号东区３号楼１单元１１１１号。

     第三人北京仟村科工贸开发公司，住所地北京市朝阳区安贞西里五区２ — ３楼。     

     法定代表人（略）。

     原告苏某诉被告张某、第三人北京仟村科工贸开发公司（以下简称：原告、被告、第三人）房屋转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案原告的代理人田明和被告到庭参加了诉讼，第三人未到庭。本案现已审理终结。

     原告诉称，１９９６年４月４日我和被告签订了 “ 房屋转让协议书 ” ，后经北京市房屋土地管理局核准登记于１９９６年５月１７日正式生效，根据 “ 协议 ” 被告依法将其原向第三人预购的坐落在北京市朝阳区安贞西里五区２、３楼公寓１２Ｂ层６号房屋转让给我所有，１９９６年６月５日被告已从我手里取得了购房款１６７２０２美元，比实际被告向第三人购房时多收了２０２８９美元，被告给我开了收条。但后来，第三人一直未能将我受让的房屋交给我，使我的利益受到极大损失，故我起诉要求：一、被告与我签订的 “ 房屋转让协议书 ” 合法有效，各方应完全履行；二、被告应将向我多取得的购房款及利息退还给我；三、第三人立即将房屋交付我，并给我办理房屋产权过户手续，领取房屋所有权证；四、第三人赔偿我因逾期交房的违约金；五、第三人赔偿因房屋的空调、保安系统和２４小时管道热水不符合合同和承诺的标准给我造成的损失。

     被告辩称，我和原告是房屋转让关系，而转让多收的房款是双方自愿，是公平交易，不应退还。对于第三人至今未将房屋交付给原告及违约的行为与我无关，责任也不应由我负。

     经审理查明，原、被告系房屋转让关系，第三人原与被告系房屋买卖关系。１９９５年１月１１日被告与第三人签订了编号为００７４７０《北京市外销商品房预售契约》、中国北京 “ 亚细亚广场 ” 外销商品房预售契约补充协议书及北京亚细亚广场《北京市外销商品房预售契约》及补充协议之补充条款，约定：被告预购第三人所有的坐落在北京市朝阳区安贞西里五区２ — ３号楼公寓１２Ｂ层６号，建筑面积为８６．２平方米，总房价款为１４６９１３美元的房屋。并约定：１９９５年４月１日第三人向被告交付房屋。此后，被告向第三人一次性交齐了全部购房款，但届时第三人未能向被告交付房屋，被告提出退房。后双方协商将所购房屋转让给原告。１９９６年４月４日在本案原告的同意下被告与原告签订了《房屋转让协议书》，后经北京市房屋土地管理局核准，并由北京市房屋土地管理局于１９９６年５月１７日向原告、被告及第三人发出了《预售商品房转让情况通知》。随后，１９９６年６月５日被告收取了原告房屋转让金１６７２０２美元，并签写了收条。但时至今日第三人仍未将被告转让给原告的房屋交付原告，亦未对原告作任何赔偿。以上有原告、被告提供法庭的编号为００７４７０《北京市外销商品房预售契约》及北京亚细亚广场《北京市外销商品房预售契约》及补充协议之补充条款，《房屋转让协议书》，被告收取的转让金收条和原告、被告当庭陈述在案佐证。

     另查，编号００７４７０《北京市外销商品房预售契约》第六条约定，甲方（第三人）交付房屋时，应提交建筑工程质量监督部门出具的《工程质量竣工核验证书》；第十一条约定，双方同意房屋交付后三十日内共同到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证；附件一《公寓建筑装修材料及设备说明》约定，空调为进口美国名牌（ “ 特灵 ” ）成套中央空调设备，保安为全套高品质电子保安系统。另甲方（第三人）出售楼时口头承诺，所售房屋提供二十四小时管道热水。但甲方（第三人）１９９６年９月才对出售的房屋提供正式用电，１９９６年１２月进行了消防安全检查，至今未给原告所受让的公寓安装全套高品质电子保安系统；安装的空调是国产机 “ 岳阳 — 川恩 ” 牌产品，非美国名牌（ “ 特灵 ” ）进口机，如更换为 “ 特灵 ” 牌空调，成套设备每平方米造价约为４２．９元。

     再查，第三人原名北京亚细亚达技贸发展公司，１９９７年１月３０日正式更名为现用名。北京市朝阳区安贞西里五区２ — ３楼公寓、写字楼第三人已于１９９４年１０月８日取得了朝集国用（９４）字第００１２０号中华人民共和国《国有土地使用证》，１９９４年９月取得了京房市外证字第０６７号《北京市商品房外销预售许可证》，１９９４年９月２９日取得了朝集字第００８５６号《房屋所有权证》。以上事实有北京市朝阳区工商行政管理局更名注册 “ 证明 ” ，中华人民共和国《国有土地使用证》，《建筑工程规划许可证》，《北京市商品房外销预售许可证》，《房屋所有权证》，北京朝阳供电局安华营业站证明及原告、被告当庭的陈述在案为证。

     本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。根据本案已查明的事实，由于被告与原告之间依法转让行为的成立，而使被告在原预售合同中的权利义务转让给了原告，原告与预售人（即第三人）之间建立了新的权利义务关系。该预售合同的转让，属双方当事人的真实意思表示，且经过北京市房屋土地管理局办理了转让手续，属合法有效的 “ 协议书 ” ，应受到法律保护。法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，第三人未按约定将原告受让的房屋交付原告，且未按约定在原告受让的房屋内安装高品质电子保安系统，所安装的空调亦非属成套进口美国 “ 特灵 ” 牌的，第三人的行为属不履行合同的行为。现原告据此要求第三人履行合同和承诺，其请求合理合法，本院予以支持。第三人应在法定期限内履行合同约定的义务，如不履行，对有关义务应予原告赔偿及退款，并承担相应的违约责任，具体数额由本院酌定。

     法律规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。原、被告１９９６年４月４日签订的《房屋转让协议书》第二条约定，自本协议生效之日起，甲方对该房产之所有权利义务由乙方享有和承担。甲方同意以原购买价格将该房产转让给乙方。１９９６年５月１７日北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理的转让登记 “ 通知 ”“ 安贞西里五区２、３号楼公寓１２Ｂ层６号 ” 的转让金额为１４６９１３美元。但１９９６年６月５日被告却收取了原告购房款１６７２０２美元。现原告以被告未按 “ 协议 ” 和转让的约定取得购房款而多收的部分房款侵犯了其合法权益为由，要求被告返还并赔偿损失，其请求合法，本院予以支持，被告多收原告的购房款本身于法无据，应予返还，给原告造成的损失亦应给予赔偿。

     审理中，第三人经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，根据《 中华人民共和国民事诉讼法 》第一百三十条之规定，本院依法缺席判决。

     综上，根据《 中华人民共和国民法通则 》 第五十五条 、 第八十五条 、 第八十八条 第一款、第九十二条、第一百一十一条之规定，判决如下：

     一、原告苏某与被告张某一九九六年四月四日签订的 “ 房屋转让协议书 ” 、被告张某与第三人北京仟村科工贸开发公司签订的《北京市外销商品房预售契约》（编号： ○○ 七四七 ○ ）及北京亚细亚广场《北京市外销商品房预售契约》及补充协议之补充条款均合法有效。

     二、被告张某于本判决生效后三日内退还原告苏某购房款二万零二百八十九美元及利息（利息计算标准按中国银行美元的同期储蓄利率计算，自一九九六年六月六日至给付之日）；

     三、第三人北京仟村科工贸开发公司于本判决生效后三日内将原告苏某受让的坐落在北京市朝阳区安贞西里五区二、三号楼公寓十二Ｂ层６号房屋交付原告苏某，并向原告苏某出具《工程质量竣工检验证书》；

     四、第三人北京仟村科工贸开发公司于本判决生效后一个月内给原告苏某办理受让的坐落在北京市朝阳区安贞西里五区二、三号楼公寓十二Ｂ层６号房屋买卖过户手续，申领房屋所有权证；

     五、第三人北京仟村科工贸开发公司于本判决生效后三日内给付原告苏某延期交房的违约金（自一九九六年五月十八日起至实际支付之日，按照中国人民银行固定资产贷款利率计算）；

     六、第三人北京仟村科工贸开发公司于本判决生效后一个月内，为原告苏某受让的坐落于北京市朝阳区安贞西里五区二、三号楼公寓十二Ｂ层６号房屋安装全套高品质电子保安系统。

     七、第三人北京仟村科工贸开发公司于本判决生效后一个月内，为原告苏某受让的坐落于北京市朝阳区安贞西里五区二、三号楼公寓十二Ｂ层６号房屋提供二十四小时管道热水。如届时不能提供，则给予原告苏某每月十五元（人民币）的经济补偿，给付日期自本判决生效之日起至实际提供时止；

     八、第三人北京仟村科工贸开发公司于本判决生效后一个月内，将原告苏某受让的坐落于北京市朝阳区安贞西里五区二、三号楼公寓十二Ｂ层６号房屋内的空调更换为进口美国 “ 特灵 ” 牌终端出风口，内机盘管及控制部分。如届时不能更换，则退还原告苏某人民币一万元的购房款。

     案件受理费一万六千一百九十元，由被告张某负担一千九百八十元（本判决生效后七日内交纳），由第三人北京仟村科工贸开发公司负担一万四千二百一十元（本判决生效后七日内交纳）。

     如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审 判 员 高 萍

代理审判员 赵士彤

代理审判员 谷晓熙

一九九九年六月三十日

书 记 员 郭晶晶